W 2025 r. stawki najmu biur w Toruniu wzrosły o 8–10% r/r, a koszty eksploatacyjne (energia, ochrona, sprzątanie) pochłaniają nawet 30% miesięcznych opłat. Nic dziwnego, że coraz więcej firm rozważa zakup własnego lokalu lub magazynu. Klucz? Szukanie okazji w masie upadłości i na licytacjach, gdzie ceny są niższe o 20–35% od ofert rynkowych.

Rynek najmu w 2025 roku

Średnia stawka czynszu za biuro klasy B w centrum oscyluje w granicach 45–55 zł/m², a w nowszych budynkach klasy A to 65–75 zł/m². Do tego należy doliczyć 18–22 zł/m² opłat eksploatacyjnych. Dla 120-metrowego biura oznacza to miesięczny koszt 7,5–9 tys. zł.

Zakup na własność bywa tańszy w perspektywie 5–7 lat. Rata kredytu (9–10%) za 120 m² biuro kupione za 8 tys. zł/m² to ok. 8,6 tys. zł miesięcznie, ale część odsetkowa i amortyzacja obniżają podatek dochodowy. Firmy usługowe chętnie wybierają lokale parterowe 70–90 m², które można wprowadzić do ewidencji środków trwałych i amortyzować przez 40 lat. W magazynach „last mile” na obrzeżach Torunia stawki czynszu to 20–26 zł/m² + opłaty, więc zakup hali 400–600 m² przy cenie 3,5–4 tys. zł/m² może przynieść 8–10% brutto rocznie po uwzględnieniu najmu.

Przykładowa kalkulacja (biuro 90 m², parter, centrum)

  • Cena zakupu: 90 m² × 8 500 zł = 765 000 zł.
  • Wkład własny 20%: 153 000 zł; kredyt 612 000 zł.
  • Rata (25 lat, 9,5% RRSO): ok. 5 300 zł; czynsz eksploatacyjny 1 600 zł → razem 6 900 zł.
  • Czynsz najmu rynkowy: 7 000–7 500 zł → możliwa rentowność brutto 6–7% lub oszczędność wobec najmu, gdy lokal wykorzystuje własna firma.

Okazje z masy upadłości

Upadłość restauracji, sklepu czy biura rachunkowego często oznacza sprzedaż „pod klucz” – z meblami, wentylacją, czasem nawet z klimatyzacją. To oszczędność kilkudziesięciu tysięcy złotych na fit-oucie. Najciekawsze oferty pojawiają się w przetargach syndyka i komornika, ale są rozproszone po wielu stronach.

Zamiast śledzić każdy Biuletyn Sądowy, sprawdź agregatory. W sekcji usługowej na syndyk sprzedaje lokale usługowe znajdziesz aktualne przetargi w Toruniu i okolicy, z opisem wyposażenia i terminów oględzin. Oferty z licytacji komorniczych startują zwykle od 2/3 wartości oszacowania przy II terminie, a z masy upadłości ceny wywoławcze są jeszcze niższe, jeśli wierzycielom zależy na szybkim zamknięciu sprawy.

Co pojawia się na rynku? (ostatnie miesiące)

  • Lokal gastronomiczny 120 m², centrum: wywoławcza 540 tys. zł (4 500 zł/m²), pełna wentylacja i ogródek. Wyceny komercyjne w tym rejonie: 7 000–8 000 zł/m².
  • Biuro 75 m², Chełmińskie Przedmieście: sprzedaż z wolnej ręki za 410 tys. zł (5 460 zł/m²), umeblowane. Czynsz najmu w okolicy 60–65 zł/m².
  • Magazyn 480 m² na obrzeżach: licytacja komornicza II termin, cena 1,1 mln zł (2 290 zł/m²) vs. oferty rynkowe 3 200–3 600 zł/m². Wymaga wymiany posadzki i bramy.

Na co uważać?

  • Przeznaczenie w planie miejscowym. Lokal w bloku mieszkalnym może mieć ograniczenia hałasu lub godzin otwarcia. Sprawdź MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy, zanim wprowadzisz magazyn lub gastronomię.
  • Stan techniczny i media. Lokale z likwidacji bywają wyłączone z prądu lub gazu. Zweryfikuj, czy trzeba ponownie odbierać instalację przez nadzór budowlany i czy wentylacja spełnia normy dla gastronomii.
  • Opłaty wspólnoty. Wspólnota może planować duży remont dachu lub elewacji – wtedy miesięczne zaliczki rosną o kilkaset złotych.
  • Finansowanie. Banki chętnie kredytują lokale z księgą wieczystą, ale przy licytacjach terminy płatności są krótkie. Warto mieć promesę kredytu lub finansowanie pomostowe.

Checklista przed zakupem

  • Sprawdź księgę wieczystą (dział III/IV) i ewentualne ograniczenia (służebności przechodu, hipoteki).
  • Zapoznaj się z uchwałami wspólnoty – planowane remonty dachu/elewacji mogą podnieść koszty o 5–8 zł/m².
  • Oceń fit-out: wentylacja, klimatyzacja, liczba toalet, dostęp dla osób z niepełnosprawnościami.
  • Ustal, czy można zmienić funkcję (np. z biura na usługę medyczną) bez przebudowy instalacji.
  • Jeśli kupujesz z licytacji komorniczej, zajrzyj do naszego poradnika o licytacjach – procedura i terminy są kluczowe.

Model finansowania i podatki

  • VAT: przy zakupie lokalu użytkowego sprzedawca może być czynnym podatnikiem – sprawdź, czy transakcja jest opodatkowana VAT czy zwolniona. Wybór ma wpływ na PCC (2%) i prawo do odliczenia.
  • Amortyzacja: lokale usługowe zazwyczaj amortyzuje się stawką 2,5% rocznie; przy ulepszeniach powyżej 10 tys. zł zwiększasz wartość początkową.
  • Leasing vs. kredyt: leasing nieruchomości jest trudniejszy, ale w niektórych bankach dostępny dla lokali z KW; kredyt wymaga promesy jeszcze przed licytacją.
  • Koszty przejęcia: PCC, notariusz, wpisy do KW, ewentualny podatek od czynności cywilnoprawnych – w kalkulacji dodaj 3–4% ceny.

Podsumowanie

Rynek lokali użytkowych premiuje dziś szybkich i dobrze przygotowanych kupujących. Przejrzyj ogłoszenia syndyków, porównaj ceny z ofertami na rynku wtórnym i policz pełne koszty (także fit-out). Odpowiednio wybrany lokal może obniżyć miesięczne wydatki firmy o 20–30% i stać się środkiem trwałym, który realnie poprawia wynik podatkowy. Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego lub chcesz odzyskać pieniądze jako wierzyciel upadłej firmy, zobacz sekcję zgłoszenia wierzytelności lub skontaktuj się przez dział Kontakt.