Coraz więcej mieszkań trafia na sprzedaż nie przez komornika, lecz przez syndyka masy upadłości. Różnica jest istotna: kupujący dostaje lokal z „wyczyszczoną” hipoteką, a sprzedaż może odbyć się z wolnej ręki, bez nerwowej licytacji w sądzie. Sprawdziliśmy, jak wygląda proces w Toruniu i gdzie szukać aktualnych ofert.

Syndyk kontra komornik – co jest bezpieczniejsze?

Komornik sprzedaje lokal w trybie licytacji sądowej. Cena wywoławcza jest niższa, ale kupujący musi liczyć się z obecnością lokatora oraz krótkim terminem płatności (14 dni). Syndyk działa na podstawie prawa upadłościowego – po zatwierdzeniu planu sprzedaży przez sędziego komisarza może przeprowadzić przetarg albo sprzedaż z wolnej ręki. Kluczowa korzyść: wszystkie hipoteki i wpisy egzekucyjne są wykreślane z urzędu po zapłacie ceny, więc nabywasz mieszkanie z czystą księgą wieczystą.

W praktyce lokale sprzedawane przez syndyka są częściej zadbane, bo upadły przedsiębiorca dbał o nieruchomość i opłacał czynsz. W licytacjach komorniczych trafiają się natomiast mieszkania z długami wobec wspólnoty i z problemami z eksmisją.

Gdzie znaleźć oferty?

  • Ogłoszenia w KRZ i sądzie. Najpewniejszym źródłem są obwieszczenia w Krajowym Rejestrze Zadłużonych i na tablicy Sądu Rejonowego przy ul. Warneńczyka. Warto sprawdzać dział „sprzedaż z wolnej ręki”.
  • Agregatory ogłoszeń. Zamiast szukać w wielu miejscach, wejdź na syndyk sprzedaje nieruchomości w Toruniu. Oferty są filtrowane po mieście i typie, a przy każdej znajdziesz termin oględzin i wysokość wadium.
  • Biura nieruchomości. Część syndyków zleca sprzedaż pośrednikom. Atutem jest możliwość uzyskania wglądu do dokumentów technicznych i wspólnotowych, ale trzeba doliczyć prowizję.

Przykłady cen (ostatnie miesiące)

  • M3 54 m², Bydgoskie Przedmieście: cena wywoławcza 415 tys. zł, sprzedaż 438 tys. zł. Remont 35 tys. zł. Rynkowe oferty w okolicy: 470–500 tys. zł.
  • M2 42 m², Rubinkowo: sprzedaż z wolnej ręki za 310 tys. zł, umeblowane. Rynkowe oferty: 340–360 tys. zł. Czynsz najmu 1 800–2 000 zł → 6,5–7% brutto.
  • M4 68 m², lewobrzeże: przetarg ograniczony, dwa oferty, sprzedaż za 475 tys. zł (ok. 7 000 zł/m²). Nowe budownictwo w okolicy kosztuje 8 800–9 300 zł/m² (zobacz nasz tekst o inwestycjach mieszkaniowych).

Jak wygląda procedura zakupu?

  1. Złożenie oferty. W przetargu ograniczonym składamy pisemną ofertę z proponowaną ceną (często powyżej ceny wywoławczej). W sprzedaży z wolnej ręki syndyk może negocjować – warto przygotować kalkulację remontu i argumenty.
  2. Wadium. Zazwyczaj 5–10% ceny wywoławczej, płatne przelewem przed terminem składania ofert. Wadium przepada tylko, jeśli wygrasz i nie podpiszesz aktu.
  3. Akceptacja przez sędziego komisarza. Nawet przy sprzedaży z wolnej ręki sędzia musi zatwierdzić transakcję; to dodatkowa kontrola legalności.
  4. Akt notarialny i zapłata. Po zgodzie sądu notariusz sporządza akt. W odróżnieniu od licytacji komorniczych terminy płatności są często dłuższe (21–30 dni), co ułatwia finansowanie z kredytu hipotecznego.

Jak negocjować cenę?

Syndyk odpowiada przed wierzycielami, ale zależy mu na szybkim zakończeniu postępowania. Jeśli na lokal nie ma wielu chętnych, można proponować rozłożenie ceny na dwie raty (zaliczka + płatność po akcie) albo drobne prace naprawcze w ramach obniżki. Mocnym argumentem jest decyzja kredytowa wstępna – pokazuje, że jesteś gotowy domknąć transakcję.

Ile wynosi „pełny” koszt zakupu?

  • Cena + wadium: wadium 5–10% wraca po zakończeniu, jeśli nie wygrasz.
  • PCC vs VAT: sprzedaż masy upadłościowej prywatnej osoby = PCC 2%; jeśli sprzedaje czynny podatnik VAT, PCC nie ma, a VAT można odliczyć (przy najmie na VAT).
  • Notariusz i wpisy do KW: zwykle 2–3 tys. zł dla mieszkania 400–500 tys. zł.
  • Remont i wyposażenie: przy mieszkaniach z upadłości zazwyczaj 600–1 000 zł/m² na odświeżenie; przy stanie dobrym może wystarczyć 300–400 zł/m².

Checklista kupującego

  • Księga wieczysta: dział III/IV – służebności, hipoteki (po zakupie są wykreślane), ostrzeżenia o toczących się postępowaniach.
  • Zadłużenie wobec wspólnoty/spółdzielni: ustal wysokość i to, czy będzie potrącane z ceny sprzedaży.
  • Protokół oględzin: liczba lokatorów, stan instalacji, ewentualne zalania.
  • Wspólnota: plan remontowy (elewacja, windy) – wpływa na przyszłe zaliczki.
  • Finansowanie: promesa kredytu, by zmieścić się w terminie 21–30 dni; jeśli go nie masz, rozważ gotówkę + kredyt odnawialny jako pomost.
  • Jeśli rozważasz alternatywę, zobacz poradnik o licytacjach komorniczych – tam terminy płatności są krótsze (14 dni).

Podsumowanie

Zakup mieszkania od syndyka w Toruniu jest bezpieczniejszy niż klasyczna licytacja komornicza, a dyskonto względem rynku wtórnego wynosi zwykle 15–25%. Wymaga jednak sprawdzenia dokumentów wspólnoty (zadłużenie, plan remontów) i technicznego stanu lokalu. Zanim złożysz ofertę, przygotuj się finansowo i śledź na bieżąco obwieszczenia – najlepsze okazje znikają w ciągu kilku dni od publikacji.