Licytacje komornicze w Toruniu przyciągają inwestorów z całego regionu – różnice cen potrafią sięgać 30–40% względem rynku wtórnego. Warunek: dobra weryfikacja stanu prawnego i szybka gotówka. Poniżej zebraliśmy najważniejsze procedury, miejsca z ogłoszeniami oraz ryzyka, na które trzeba uważać.

Dlaczego warto?

Cena wywołania w I terminie to 3/4 wartości oszacowania, a w II terminie spada do 2/3. Przykład z ostatnich miesięcy: mieszkanie 52 m² na Chełmińskim Przedmieściu wycenione na 520 tys. zł poszło w II terminie za 360 tys. zł (69% ceny rynkowej). Podobne dyskonta zdarzają się przy garażach w centrum (start od 25–30 tys. zł) czy lokalach użytkowych do remontu.

Pamiętaj, że cena oszacowania pochodzi od biegłego i bywa zaniżona lub zawyżona. Warto zabrać na oględziny rzeczoznawcę, żeby poznać realny koszt remontu i potencjalny czynsz najmu. Kupujący inwestycyjnie powinni porównać czynsze na portalu z ogłoszeniami i policzyć rentowność brutto – często 8–10% rocznie jest możliwe dzięki niskiej cenie nabycia.

Gdzie szukać ogłoszeń?

  • Portal licytacje.komornik.pl – oficjalny serwis Krajowej Rady Komorniczej. Ustaw filtr na Toruń lub powiat toruński i włącz powiadomienia e-mail. Zwracaj uwagę na datę obwieszczenia: po nowelizacji ogłoszenia w e-licytacjach muszą wisieć min. 14 dni.
  • Monitor Toruński – w naszym dziale ogłoszeń codziennie zaciągamy informacje z sądów i kancelarii. Fraza inwestycje w Toruniu prowadzi do mapy aktualnych ofert i analiz lokalnych licytacji.
  • Tablice Sądu Rejonowego przy ul. Warneńczyka 1 – tradycyjne obwieszczenia papierowe. Warto podejść przed terminem licytacji, by upewnić się, że nie doszło do odwołania.

Przykłady z ostatnich miesięcy (Toruń i powiat)

  • Mieszkanie 48 m², Rubinkowo: oszacowanie 420 tys. zł, I termin 315 tys. zł, sprzedaż w II terminie za 290 tys. zł (69% oszacowania). Remont 40 tys. zł, potencjalny najem 2 200 zł → rentowność brutto ~7,8%.
  • Garaż w centrum: oszacowanie 65 tys. zł, I termin 48,7 tys. zł; brak chętnych, w II terminie sprzedany za 43 tys. zł. Podatek roczny 180 zł, czynsz 120 zł/mies., najem 350–400 zł/mies.
  • Lokal usługowy 92 m², Chełmińskie Przedmieście: oszacowanie 720 tys. zł, sprzedaż w I terminie za 558 tys. zł. Nabywca planuje biuro rachunkowe; po remoncie czynsz 75–85 zł/m² daje 6,5–7% brutto.

Procedura zakupu krok po kroku

  1. Rękojmia (wadium) – 10% wartości oszacowania, przelewem najpóźniej dzień przed terminem licytacji (w e-licytacjach liczy się zaksięgowanie). Wadium jest zwrotne, jeśli nie wygrasz.
  2. Przetarg – ustny w sądzie lub elektroniczny (EPUAP). W licytacjach elektronicznych postąpienie minimalne to 1% ceny wywoławczej, a platforma automatycznie pilnuje kolejności ofert.
  3. Przybicie i przysądzenie własności – po wygranej sąd wydaje postanowienie o przybiciu, a następnie o przysądzeniu. To ten drugi dokument czyni Cię właścicielem i pozwala wpisać się do księgi wieczystej.
  4. Płatność pozostałej kwoty – zwykle 14 dni od przybicia. Kredytowanie jest trudne, bo terminy są krótkie; najlepsze efekty daje gotówka lub pożyczka pomostowa.

Ile naprawdę kosztuje udział w licytacji?

  • Wadium: 10% oszacowania (mieszkanie 500 tys. zł → 50 tys. zł).
  • Podatek i notariusz: PCC 2% od ceny wylicytowanej (przy 360 tys. zł to 7 200 zł) + taksa notarialna i wpisy do KW ok. 2–3 tys. zł.
  • Remont i wyposażenie: w mieszkaniach z licytacji trzeba przyjąć 800–1 200 zł/m² na odświeżenie; w lokalach usługowych nawet więcej.
  • Obsługa prawna: warto mieć prawnika do analizy KW i operatu (kilkaset złotych), co jest tanie w porównaniu z ryzykiem błędu.

Weryfikacja stanu prawnego – checklista

  • Dział III i IV księgi wieczystej: służebności, drogi konieczne, hipoteki, wszczęte egzekucje (po zakupie będą wykreślone, ale inne wpisy mogą pozostać).
  • Operat szacunkowy: data sporządzenia, zakres oględzin, zastrzeżenia biegłego. W razie wątpliwości poproś sąd o umożliwienie zapoznania się z operatem.
  • Protokół zajęcia: czy komornik zastał lokatorów? Czy są sprzęty ruchome (nie wchodzą do licytacji nieruchomości)?
  • Uchwały wspólnoty/spółdzielni: zaległości poprzedniego właściciela są zwykle nieprzejmowane, ale planowane remonty mogą podnieść zaliczki.
  • Jeśli jesteś wierzycielem, zadbaj o terminowe zgłoszenie wierzytelności – część kwoty ze sprzedaży może wrócić do Ciebie.

Ryzyka i jak je ograniczyć

  • Lokatorzy i eksmisja. W księdze wieczystej sprawdź służebności osobiste i ostrzeżenia o toczących się sprawach. Nowe przepisy chronią seniorów i osoby z niepełnosprawnościami, więc eksmisja może potrwać. Warto dopytać komornika, czy lokal jest zajęty oraz czy lokator ma tytuł prawny.
  • Stan prawny. Sprawdź działy III i IV księgi wieczystej – wpisy o egzekucji zostaną wykreślone, ale inne ograniczenia (np. służebność przechodu) zostają. Jeżeli jesteś wierzycielem, pamiętaj o możliwości zgłoszenia wierzytelności.
  • Terminy. Spóźnienie z wpłatą reszty ceny oznacza utratę wadium. Przy licytacjach elektronicznych warto mieć dwa konta bankowe na wypadek przerwy technicznej.
  • Koszty ukryte. Do ceny dolicz taksę notarialną za wpis do KW i podatek PCC (zwolnienie dotyczy tylko rynku pierwotnego). Sprawdź też, czy wspólnota nie uchwaliła dużych zaliczek na remont dachu lub wind.

Najczęstsze błędy kupujących

  • Wpłata wadium w dniu licytacji (w e-licytacjach liczy się data zaksięgowania, a nie zlecenia).
  • Brak oględzin – zdjęcia w obwieszczeniu bywają stare lub robione „z progu”.
  • Niedoszacowanie kosztu remontu i podatków (PCC 2%).
  • Brak planu finansowania reszty ceny – 14 dni to mało na kredyt, dlatego wcześniej warto sprawdzić zdolność albo mieć plan B.
  • Ignorowanie wpisów w KW o służebności przechodu lub dożywocia.

Podsumowanie

Licytacje komornicze to wciąż najtańszy sposób na zakup mieszkania lub garażu w Toruniu, ale wymagają dyscypliny i szybkiego działania. Zanim wpłacisz wadium, zapoznaj się z operatem szacunkowym, przejdź się po okolicy i skonsultuj formalności z prawnikiem. Przy dobrej selekcji można kupić lokal za 60–70% ceny rynkowej, a po remoncie wynająć go z 8–10% stopą zwrotu rocznie. Jeśli kupujesz z myślą o najmie, porównaj to z alternatywą w nowych inwestycjach na lewobrzeżu (zobacz nasz tekst o inwestycjach mieszkaniowych) albo rozważ zakupy od syndyka (mieszkania od syndyka), gdzie procedura bywa prostsza i mniej ryzykowna.